ГК «ДИСКУС»: ПОЧЕМУ БЮДЖЕТ НОВОСИБИРСКА СТАНОВИТСЯ «ДОЙНОЙ КОРОВОЙ» ЧАСТНОЙ КОМПАНИИ И КАК СПАСТИ ГРАЖДАН, КТО ГОДАМИ НЕ МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ ОПЛАЧЕННОЕ ЖИЛЬЕ?
Вопросы на повестке – почему дороги в Новосибирске в этом году станут еще хуже, как город заставляют платить за дорогу примерно вдвое больше необходимого, что происходит с ГК «Дискус», к чему приведет сговор и бездействие органов власти и как спасти граждан, кто годами не может получить документы или даже сами квартиры?
СУД ПО ДОРОГАМ
Вы, наверное, слышали недавнюю новость, что мэрия проиграла суд по иску компании «Дискус-строй» почти на 400 миллионов рублей? Как председатель комиссии Горсовета по наказам избирателей я понимаю – это огромная дыра в бюджете. Исполнение наказов в 22 году, особенно в дорожной отрасли – под угрозой.
Итак, если коротко, в чем суть дела? Как посчитал застройщик, предоставив земельные участки, мэрия города была обязана еще и построить дороги, этого не сделала, застройщик их построил сам, понес затраты и как неосновательное обогащение суд взыскал с мэрии свыше 395 миллионов рублей.
Есть несколько вопросов. Все ли эти дороги являются подъездами к границам изначально выделенных земельных участков или, например, эти границы в результате дробления участков изменились в ходе их освоения и дороги построены там, где обязательств их строить не было? Сколько лет назад они были построены фактически и не истекли ли сроки исковой давности?
Самое интересное, что следует из отзыва на иск: подтверждений соответствия этих дорог нормативам – нет, муниципального контракта и даже разрешений на их строительство – тоже нет. Кто-то где-то сам по себе что-то строит, а городской бюджет через сколько-то лет это должен оплачивать. Насколько это корректно – пусть заключение дают юристы. Я – депутат. И действую исходя из своей позиции.
ЧТО СКРЫВАЕТ ДЕПАРТАМЕНТ ТРАНСПОРТА?
Насколько мне известно, застройщик предоставил в обоснование своих требований отчеты, технические планы и оценки рыночной стоимости сооружений, договора подряда и акты. Чтобы показать эти документы юристам и дать оценку ситуации… с прошлого года устно и с прошлой недели официально, письменно я настойчиво прошу, по сути, требую копии этих документов в департаменте транспорта мэрии города. По некоторым дорогам, например, на улице Лобова, вообще не удается понять, где их строили, и какое отношение они имеют к земельным участкам застройщика.
Решение суда было в конце декабря, потом праздники, срок апелляции всего месяц и он заканчивается. Несколько дней – и точка невозврата. Город по суду теряет сотни миллионов рублей. Я, депутат, спрашиваю у департамента транспорта: покажите мне эти дороги и дайте копии документов. Предметных ответов нет, необходимые документы не показывают. Что-то скрывают. Стало понятно – что.
ДОРОГА ПО СУДУ
Итак, Кировский район, Просторный жилмассив, смотрим судебное решение. Согласно материалам дела (№ А45-13286/2021) автодорога, в частности, по ул. Виктора Шевелева, от улицы Александра Чистякова до улицы Дмитрия Шмонина, протяженностью 448 погонных метров, площадью застройки 5835,8 кв. м. имеет оценку стоимости – 64 880 487 рублей 66 копеек. Если разделить эту сумму на площадь, получится, что квадратный метр дороги стоит порядка 11 117,66 рублей. Чтобы разобраться в ситуации, я измерил эту дорогу с рулеткой, заявленных площадей непосредственно проезжей части не насчитал, предполагаю, что в этой площади – тротуары или территории, используемые как придомовые парковки. На видео выложена дорога в дневное время и поздно вечером. Освещение – от фар машин и прилегающих зданий.
ДОРОГА ПО КОНТРАКТУ
Двигаемся дальше. В течение последних лет по заказу муниципального управления дорожного строительства совсем рядом на расстоянии около 350 метров и далее в сторону ЖД переезда, где Советское шоссе и так называемый Винаповский мост, построена еще одна дорога протяженностью 1710 метров. Работы выполнялись в несколько этапов, привлекались разные подрядчики. В судебном решении указано, что строительство дороги «Дискус-строя» завершено в 2020 году, поэтому для сравнения логично выбрать контракт мэрии, заключенный именно в 2020 году.
Смотрим сайт госзакупок. Номер контракта – № 0151300030520000030.Начальная цена контракта в целом – 144 704 025,64 р. Заходим в раздел «Документы», скачиваем эксельный файл «Обоснование начальной (максимальной) цены контракта. Раз застройщик осваивал территорию с нуля и мог планировать расположение коммуникаций самостоятельно, затраты при строительстве дороги на переустройство сетей водопровода, канализации и электроснабжения в целях корректности сравнения не учитываем. Затраты на строительство светофоров, не обнаруженное наружное освещение и сеть дождевой канализации тоже не учитываем. Получается, к 1,6 млн на подготовительные работы прибавляем 67,5 на непосредственно строительство дороги, добавляем 20% НДС. Получаем 82 955 329, 2р. Затем смотрим площадь дороги, которая должна быть построена по этому контракту. В контракте обозначен «участок от жилого дома №95 по ул. Петухова до жилого дома №2 по ул. Николая Сотникова». Расстояние между домами – 780 метров. Ширина четырехполосной дороги с учетом расширений для автобусных остановок и тротуаров – порядка 22 метров. Считаем примерную площадь асфальтирования по муниципальному контракту: 780*22 = 17 160 м. Считаем примерную стоимость квадратного метра непосредственно асфальта (без затрат на освещение, ливневку, светофоры и автобусные павильоны, которые на дороге, построенной «Дискус-строем» в обозначенных в судебном решении границах найти не удалось). Формула простая: 82 955 329,2р/17 160 м2 = 4834,23 р. Это примерная цена одного квадратного метра асфальта с дорогой, построенной по проекту и необходимым нормативам – с двумя слоями покрытия, тремя слоями основания (щебень, песок) и тканным геотекстилем. Сравниваем 4834,23 р. с 11 117 р. за 1 м2 дороги по суду. Разница – запредельная.
ГАРАНТИИ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
Что еще важно? Гарантия на дорогу, построенную по контракту – 5 лет. Дорога «Дискуса», строительство которой, как следует из текста судебного решения, было завершено в 20 году, уже разваливается. А если нет контракта и гарантий, кому предъявлять претензии?
Итак, самое главное, внимание: даже если принять сомнительную логику, что мэрия в принципе должна платить за дороги, которые не заказывала, есть вопрос сколько платить. С момента иска «Дискус-строя» к мэрии и до судебного решения прошло более полугода. Я допускаю, что цифра 4834 р за м2 при пересчете экспертом-отраслевиком может быть скорректирована, что фактическая разница в цене дороги, построенной по контракту, и дороги, построенной застройщиком самостоятельно, может составлять не 2,3 раза, как следует из укрупненных расчетов, а 2 раза или даже еще чуть меньше, но разница есть и она в любом случае колоссальная. Сразу три специалиста дорожной отрасли, с кем я в диалоге, однозначно говорят: в первом приближении ЗАТРАТЫ, ПРЕДЪЯВЛЕННЫЕ «ДИСКУС-СТРОЕМ», ВЫГЛЯДЯТ СОМНИТЕЛЬНО И НУЖДАЮТСЯ В ОЦЕНКЕ ЭКСПЕРТОВ.
Явно понимая, что с ценой что-то не так, свою экспертизу стоимости и оценку департамент транспорта не сделал. И суд принял решение по документам «Дискус-строя». Вопрос правоохранителям – что за документ с этими колоссальными цифрами сделали оценщики и есть ли основания для их привлечения к ответственности? Вопрос департаменту транспорта, раз по вашим же контрактам дороги делаются кардинально дешевле, почему не сделана своя оценка? Моя версия ответа – потому что это часть сговора.
СГОВОР И ОТЗЫВ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ЛИСТОВ
Как и в чём этот сговор проявляется? Например, в том, как взыскиваются долги ГК «Дискус» за аренду земли в пользу бюджета. Сумма долга – почти миллиард рублей, это один из крупнейших должников города. Вопрос работы судебных приставов, прокуратуры, полиции, роспотребнадзора и регионального минстроя уже публично обсуждался, теперь еще одна история, недавняя новость. Мэрия отзывает исполнительные листы о взыскании долгов ГК «Дискус». Отзыв исполнительного листа – это отказ от требований по погашению задолженности. Это что получается? Все строительные предприятия за землю платить должны, а для отдельного застройщика исключение? Вот цитата, официальный ответ пресс-службы мэрии: «Наличие исполнительного производства приведет к ухудшению финансовой состоятельности застройщика, что в дальнейшем поспособствует возникновению проблем с завершением строительства и сроков передачи жилья гражданам».
Как это понимать? У частной компании проблемы и, даже не давая оценки масштабам бедствия, её финансовые дыры мы будем просто бесконтрольно затыкать средствами городского бюджета? Итак, застройщик должен мэрии, СГК, Горводоканалу, налоговой, контрагентам. Есть претензии «Экологии – Новосибирск». Десятки домов не введены, тысячи людей фактически живут на стройке. А сколько людей за жильё заплатили, но стройка зависла на этапе котлована и фундамента?
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Моя оценка ситуации: люди в погонах и политическое руководство у нас здесь и выше боятся социального взрыва, что тысячи людей останутся без жилья и выйдут на улицы. И в этом есть логика.
Что в этой ситуации должна делать власть? Определить количество пайщиков, кто рискует остаться без жилья. Посчитать долговые обязательства и требуемые затраты на завершение строительства. Дать оценку, справедливы ли и если да, то в какой мере – встречные требования ГК «Дискус» к мэрии. Провести расследование, не выводились ли средства, собираемые с пайщиков в Новосибирске, на приобретение сторонних активов? Дать оценку личного имущества Алексея Джулая – официально задекларированы десятки земельных участков, огромное количество недвижимости.
Изучив все это, принять план оздоровления ситуации. Если ее можно исправить – исправлять. Если обязательства перед пайщиками и кредиторами уже критические, если не хватает миллиардов, а собранных денег нет, мое мнение, если это так и требуется хирургическое вмешательство, то бардак нужно останавливать. Фиксировать убытки, наказывать виновных, принимать решения по компенсациям, спасать людей и самое главное – не допускать появления новых пострадавших и увеличения их возможного количества.
Мое мнение, должен быть внятный план действий. А что мы видим? Те, кто должен принимать решения, прячут голову в песок, из городского бюджета делают «дойную корову», и весь город становится заложником ситуации. И чем дольше этот снежный ком будет нарастать, тем тяжелее будут последствия. Мое мнение, большие начальники, кто реально всем рулит, надеются, что если рванет, то позже, когда ответственность за происходящее будет уже на других должностных лицах.
ТРЕБОВАНИЯ
Со своей стороны я продолжаю защищать интересы города и требую от департамента транспорта мэрии предоставить мне отчеты, техпланы и оценки рыночной стоимости сооружений, договора подряда, акты и иные документы, предъявленные «Дискус-строем» в суд. Также в целях защиты бюджета города я ТРЕБУЮ СДЕЛАТЬ АЛЬТЕРНАТИВНУЮ И НЕЗАВИСИМУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ПОСТРОЕННЫХ ДОРОГ, не допустить договорной характер судебной апелляции, а сам процесс сделать максимально публичным. Кроме того, как и на декабрьской сессии Горсовета, учитывая масштабы проблемы и возможные последствия, я призываю включиться в вопрос нового полпреда президента в Сибирском Федеральном округе. Проблема много лет назад была создана на уровне региона и города и может быть решена уже только на федеральном уровне. В Новосибирской области власти в одной «упаковке». Спасать нужно и бюджет города, и, главное, граждан, кто годами не может получить оплаченное жилье.